1. Modificaciones a la Ley sobre Impuesto la Renta.

a) Tributo al diferimiento de impuestos finales:

Los contribuyentes afectos al nuevo régimen general dual de tributación, que reemplazará al sistema semi-integrado contenido en el actual artículo 14 A de la Ley sobre Impuesto la Renta (LIR) quedarán sujetas a un tributo al diferimiento de impuestos finales, cuando el 50% o más de sus ingresos brutos anuales provengan de rentas pasivas[1], dentro de las cuales se incluyen algunas como  las siguientes: (i) dividendos u retiros provenientes de empresas chilenas o extranjeras; (ii)intereses; (iii) regalías;  (iv) ganancias de capital producidas por la enajenación de las rentas anteriores; (v) rentas de arrendamiento o cesión temporal de bienes inmuebles, entre otras.

Se hace presente que, la tasa de este impuesto será del 1,8%, a partir del año 2025[2], aplicada sobre el monto que resulte de sumar los saldos positivos de los registros empresariales a que se refiere el artículo 14 A de la Ley sobre Impuesto a la Renta.

Este tributo posiblemente afectaría a los clientes de giro inmobiliario, ya que las rentas que obtengan se podrían enmarcar dentro del concepto de renta pasiva incluido en esta norma.

b) Tributación del mayor valor obtenido en la enajenación de inmuebles por personas naturales:

El literal b) del artículo 17 N°8 de la LIR, actualmente vigente, establece que una persona natural no se encontrará afecta al impuesto a la renta por la utilidad que genere en la venta de un inmueble, en la medida que se cumplan los siguientes requisitos copulativos:

a. Que se trate de bienes raíces situados en Chile o de derechos o cuotas respecto de tales bienes poseídos en comunidad;

b. Que el vendedor sea una persona natural;

c. Que no se trate de la enajenación de bienes asignados a una empresa unipersonal;

d. Que la enajenación no se efectúe a personas relacionadas configurándose la relación cuando la enajenación se realiza a una sociedad de personas o anónima cerrada en que participe directa o indirectamente el vendedor; o, al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad del vendedor; o, a los directores, gerentes, administradores, ejecutivos principales o liquidadores, así como a toda entidad controlada directamente o indirectamente por estos últimos o bien a las hipótesis indicadas en el N° 17 del artículo 8 del Código Tributario[3];

e. Que la enajenación se realice habiendo transcurrido ciertos plazos, computados desde la fecha de adquisición del inmueble respectivo[4].

Cumplidos los requisitos señalados con anterioridad, el contribuyente que venda un bien raíz, cuenta con un monto único de 8.000 Unidades de Fomento de ingreso que se considerará no constitutivo de renta[5]. Dicho monto puede agotarse en distintas operaciones, es decir, corre para todas las compraventas que realice un contribuyente durante su vida que generen un mayor valor, con independencia del número de enajenaciones.

En el evento que el límite de 8.000 UF sea agotado por el contribuyente, el mayor valor se gravará con impuesto sobre la parte no cubierta por las 8.000 UF, existiendo actualmente tres opciones a elección del contribuyente: (i) Impuesto Global Complementario (“IGC”) sobre la base de renta percibida[6]; (ii) IGC, sobre la base de renta devengada[7], con la posibilidad de reliquidar, considerando al efecto los años en que estuvo el bien en su propiedad, con un límite de 10 años y siempre que se declare sobre base de renta devengada; o, (iii) Impuesto Único y Sustitutivo con tasa del 10%, si el contribuyente declara sobre la base de renta percibida.

En este sentido, el Proyecto contemplaría las siguientes modificaciones relevantes:

1. Se limitaría la aplicación de la tributación preferente, para personas naturales con domicilio o residencia en Chile.
2. Se eliminaría la posibilidad de tributar sobre IGC sobre la base de renta devengada y la posibilidad de reliquidar.
3. Se ampliarían las normas de relación establecidas en el N°17 del artículo 8 del Código Tributario, agregándose las siguientes:

– El cónyuge, conviviente civil y los parientes, ascendientes o descendientes, hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad.

– Las personas, sociedades, fondos o entidades que el Servicio de Impuestos Internos (“SII”), mediante resolución fundada, califique como tales cuando, fuera de los casos previstos previamente en la norma, se presuma la existencia de actuación conjunta o unidad económica en virtud de sus relaciones de parentesco, su situación patrimonial, unidad de administración y/o gestión o dependencia económica.

c) Deducción de arriendo como gasto y eliminación de Beneficios DFL 2:

El Proyecto permitiría deducir de la base imponible del IGC los gastos por arriendo efectuados por parte de un contribuyente, con un tope de aprox. $450.000 al mes. Esta medida, según se ha indicado, permitiría adicionalmente al SII tener información respecto los ingresos asociados al arriendo de inmuebles, los que normalmente no son declarados por los contribuyentes.

Lo anterior va en línea con la modificación consistente en que todas las rentas de arrendamiento de viviendas acogidas al DFL N°2 (sin distinción en cuanto a la fecha de adquisición del inmueble) quedarán afectas al pago de impuestos.

2. Modificaciones a la Ley sobre Impuesto de Ventas y Servicios (Ley del IVA).

a) Eliminación de IVA a arrendamiento de inmuebles amoblados:

Conforme a la letra g) del artículo N° 8 de la actual Ley del IVA, se grava con este impuesto entre otros, el arrendamiento y subarrendamiento de: i) inmuebles amoblados e ii) inmuebles con instalaciones que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial.

El Proyecto considera la eliminación como hecho gravado con IVA del arrendamiento de inmuebles amoblados.

Lo anterior es relevante para los contribuyentes del rubro inmobiliario que sean contribuyentes de IVA, toda vez que los mismos, en conformidad al artículo 27 bis de la Ley IVA tienen la facultad de solicitar la devolución del Crédito Fiscal de IVA acumulado por dos o más períodos en la adquisición de bienes inmuebles que formen parte de su activo fijo.

Con todo, se hace presente que en caso de obtener la referida devolución, a contar del mes siguiente a la obtención de la misma, los contribuyentes deberán restituir las sumas recibidas por ese concepto, realizando actividades gravadas con IVA y procediendo a los pagos efectivos mensuales de este tributo, hasta “enterar” completamente el Crédito Fiscal devuelto anticipadamente.

A su vez, en caso que en cualquiera de los períodos mensuales existan operaciones exentas o no gravadas con IVA, y dado que no podrán restituir totalmente el Crédito Fiscal IVA devuelto en conformidad a lo indicado en el párrafo anterior, deberán restituir el porcentaje correspondiente a las operaciones no gravadas, mediante pagos efectivos y adicionales (a las operaciones gravadas del mes) de IVA, lo que se conoce normalmente como “restitución adicional”.

A este respecto, en caso de aprobarse el Proyecto, los contribuyentes ya no podrían solicitar la devolución del remanente de IVA crédito fiscal generado en la adquisición o construcción de inmuebles que se arrienden amoblados, puesto que el activo fijo estará destinado a generar una operación exenta de IVA.

Asimismo, en caso de devoluciones que se ya se hubieren cursado respecto de los referidos inmuebles, los contribuyentes deberán proceder a la referida “restitución adicional” puesto debido a que el referido activo fijo se encontrará destinado a generar una operación exenta del tributo en comento.

b) Nueva norma anti-elusión en materia de IVA:

El Proyecto pretendería incluir normas de control en relación con reorganizaciones empresariales realizadas con el objeto de eludir el pago del IVA, dentro de las cuales se  encuentran las siguientes:

• Se establecería que el SII, previa citación, podría cobrar el IVA[8] aplicable a ventas de activo fijo que realice una empresa que se haya creado o subsista en un proceso de reorganización empresarial, cuando esta haya tenido por objeto evitar el pago de IVA.
• Adicionalmente, se otorga al SII la facultad de recalificar como una venta de activo fijo gravada con IVA, las ventas de entidades [9] cuando (i) la operación comprenda al menos el 20% del total de la propiedad de la empresa[10]; (ii) al menos el 50% de su valor de mercado provenga del valor del activo fijo, como activo subyacente; y (iii) la venta de acciones o derechos haya sido realizada con el objeto de evitar el pago del IVA aplicable de haberse vendido él o los bienes del activo fijo de manera individual.

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[1] Se establecen nuevas hipótesis sin remitir a los casos del artículo 41 G de la LIR.

[2] Aplicándose durante al año 2024 con una tasa del 1%.

[3] Este artículo considera los siguientes casos de relación:

1. a) El controlador y las controladas. Se considerará como controlador a toda persona o entidad o grupo de ellas con acuerdo explícito de actuación conjunta que, directamente o a través de otras personas o entidades, es dueña, usufructuaria o a cualquier otro título posee o tiene derecho a más del 50% de las acciones, derechos, cuotas, utilidades o ingresos, o derechos a voto en la junta de accionistas o de tenedores de cuotas de otra entidad, empresa o sociedad. Estas últimas se considerarán como controladas.

Para estos efectos, se entenderá que existe un acuerdo explícito de actuación conjunta cuando se verifique una convención entre dos o más personas o entidades que participan simultáneamente en la propiedad de la sociedad, directamente o a través de otras personas naturales o jurídicas controladas, mediante la cual se comprometen a participar con idéntico interés en la gestión de la sociedad u obtener el control de la misma.

1. b) Todas las entidades que se encuentren bajo un controlador común.
2. c) Las entidades y sus dueños, usufructuarios o contribuyentes que a cualquier otro título posean, directamente o a través de otras personas o entidades, más del 10% de las acciones, derechos, cuotas, utilidades o ingresos, o derechos a voto en la junta de accionistas o de tenedores de cuotas.
3. d) El gestor de un contrato de asociación u otro negocio de carácter fiduciario respecto de la asociación o negocio en que tiene derecho a más del 10% de las utilidades. Asimismo, los partícipes de un contrato de asociación u otro negocio de carácter fiduciario respecto de la asociación o negocio en que tengan derecho a más del 10% de las utilidades.
4. e) Las entidades relacionadas con una persona natural de acuerdo a los literales c) y d) anteriores, que no se encuentren bajo las hipótesis de las letras a) y b), se considerarán relacionadas entre sí.
5. f) Las matrices o coligantes y sus filiales o coligadas, en conformidad a las definiciones contenidas en la ley N° 18.046.

[4]i) Tratándose de bienes raíces o derechos o cuotas en ellos poseídos en comunidad, que resulten de la subdivisión de terrenos urbanos o rurales, la enajenación debe realizarse transcurrido un plazo superior a 4 años, contados desde la adquisición del bien subdividido; (ii) Tratándose de la venta de edificios por pisos o departamentos construidos por el contribuyente o derechos o cuotas sobre ellos poseídos en la comunidad constructora, la enajenación debe realizarse habiendo transcurrido un plazo superior a 4 años contados desde su construcción; y, (iii) Tratándose de bienes raíces no comprendidos en las hipótesis anteriores, o derechos o cuotas sobre ellos, la enajenación debe realizarse habiendo transcurrido un plazo igual o superior a un año contado desde su adquisición (inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces competente).

[5] El límite de las 8.000 UF se empieza a computar desde las enajenaciones realizadas a partir del 1° de enero de 2017.

[6] Esto es aquella renta que ha ingresado materialmente al patrimonio.

[7] Esto es una renta sobre la que se tiene un título y derecho con independencia de su exigibilidad.

[8] A través de un giro lo liquidación.

[9] Comprendiendo la venta de acciones, derechos sociales, cuotas, bonos u otros títulos convertibles.

[10] Para lo cual se debe tomar en cuenta las ventas directas o indirectas hechas por personas relacionadas durante un período de 12 meses anteriores a la última venta.