Con fecha 18 de julio de 2022, el Director Nacional del Servicio Agrícola y Ganadero (en adelante como el “SAG”) emitió la Circular N°475/2022 (en adelante como la “Circular”) mediante la cual imparte instrucciones y criterios complementarios de revisión para determinar si las solicitudes de subdivisión de predios rústicos (en adelante como “SPR”) vulnerarían o no la normativa vigente, disponiendo como medidas la suspensión y/o rechazo del proceso de certificación de SPR.

I. Contexto.

Durante el último tiempo, se ha exacerbado el desarrollo de proyectos inmobiliarios en el área rural de nuestro país bajo la figura de subdivisiones prediales practicadas al amparo del Decreto Ley N°3.516 de 1980 que establece Normas sobre División de Predios Rústicos (en adelante como “DL 3516”), o también comúnmente denominadas como “Parcelas de Agrado”.

De acuerdo al artículo 1° del DL 3516 y al artículo 2.1.19 de la Ordenanza General de Urbanismos y Construcciones (en adelante como la “OGUC”) los predios rústicos[1] podrán ser divididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas presentando una solicitud ante el SAG, el que verificará que se cumpla con la superficie predial mínima y que cada uno de los lotes resultantes quede conectado a un bien nacional de uso público, sin que sea exigible la autorización de la Dirección de Obras Municipales y quedando afectos a la prohibición de cambiar su destino en los términos que establecen los artículos 55° y 56° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (en adelante como la “LGUC”).

Por su parte, el artículo 55° de la LGUC busca cautelar la no generación de nuevos núcleos urbanos al margen de la planificación urbana intercomunal, disponiendo que “fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones (…)”.

De tal manera, la subdivisión de predios rústicos bajo el amparo del DL 3516 implica que:

a) Aquellos terrenos deben mantener, en todo caso, su uso para actividades agrícolas, ganaderas y/o forestales; y

b) Por aplicación del artículo 55 de la LGUC, en ellos no podrán levantarse construcciones salvo “(…) aquellas necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado” (art. 55° LGUC).

Desafortunadamente, la tipología y envergadura de ciertos proyectos inmobiliarios de parcelaciones en el área rural estarían amenazando la disposición contenida en el artículo 55° de la LGUC al simular que tales lotes resultantes de la subdivisión mantendrían sus fines agrícolas, ganaderos y/o forestales aunque – en la práctica – constituirían nuevos núcleos de desarrollo urbano, poniendo en entredicho el equilibrio socio-ecológico de las localidades en las que éstos se emplazan por la saturación vial, el incremento de demanda de los sistemas de Agua Potable Rural, el manejo de aguas servidas, recolección de basura, entre otros.

Fruto de las prácticas anteriores, el Ministerio de Agricultura mediante Oficio Ordinario N°637 (en adelante como el “Ordinario”) del 12 de julio de 2022 instruyó al SAG suspender la tramitación de las solicitudes de SPR y requerir de informes al SEREMI MINVU, CONAF, Subdirección de APR del MOP u otros informes que estimen pertinentes requerir en el caso que detectare que tal proyecto importaría un cambio de destino de los lotes o una vulneración de la prohibición de los artículos 55° y 56° de la LGUC.

En razón de ello, y a mayor abundamiento, el SAG ha emitido la Circular, respecto de cuyas menciones nos referiremos a continuación:

II Casos de Suspensión de una Solicitud de SPR.

La Circular contempla casos genéricos y específicos orientados a determinar si “(…) el proyecto de subdivisión de acuerdo a su tipología, pudiere vulnerar la normativa vigente por lo que se deberán reunir y analizar los antecedentes aportados por el solicitante o por terceros, así como también los recabados por el Servicio o los informados por otros servicios en virtud del principio de coordinación, que permitan verificar dicha hipótesis, y determinar como medida en su caso, la suspensión o el rechazo de la solicitud según corresponda”[2].

De acuerdo a la Circular, los casos genéricos para proceder a la suspensión consisten en:

a) Denuncia de particulares o de otros Servicios Públicos por vulneración de normativa sectorial y/o ambiental aplicable al proyecto de SPR.

b) Constatación de hechos que ameriten fundadamente la suspensión del procedimiento, en base a los antecedentes asociados al proyecto de SPR.

Por su parte, los casos específicos para proceder a la suspensión que se detallan en la circular responden a la necesidad del SAG de contar con mayor información para determinar si continuar con la tramitación o rechazar una solicitud de SPR. Tales casos son los siguientes:

• Proyectos de parcelación (cualquiera sea el número de lotes resultantes) que incluyan en el plano, elementos propios de un condominio, tales como garitas de control de acceso, vialidad interior con rotondas, miradores, embarcaderos, áreas de trekking, zona infantil, entre otros. Acción: Requerimiento de informe al SEREMI MINVU o Municipalidad correspondiente.
• Plano de parcelación que contemple un diseño del proyecto incompatible con el destino agrícola, ganadero o forestal de los lotes resultantes, es decir, que la forma de todo o parte de los lotes impida o dificulte el uso agropecuario efectivo de éstos. Acción: Análisis caso a caso por el Encargado Regional de la Unidad Jurídica del SAG.
• Proyectos de parcelación (cualquiera sea el número de lotes) con parcelas de 5.000 m2 o más en que se constata una situación de hecho constituida por: apertura de calles, caminos interiores, veredas, rotondas, áreas comunes, canchas de fútbol, embarcaderos, postación eléctrica, etc. Acción: Visita a terreno y elaboración de informe. Oficios a CDE, SEREMI MINVU, SMA, Municipalidad (eventual paralización de obras a través de la DOM), CONAF, DGA, Dirección de Vialidad, Subdirección de Agua Potable Rural de la DOH según el caso.
• Proyectos de parcelación (cualquiera sea el número de lotes) con parcelas resultantes de 5.000 m2 o más, que presentan una oferta al público en redes sociales, portales inmobiliarios, otros sitios web u otros elementos que permitan atribuir características propias de un destino urbano o habitacional, tales como, el giro del propietario, el diseño del plano, etc. Acción: Revisión de antecedentes publicitarios y del predio. Oficios a SEREMI MINVU, SMA, Municipalidad (eventual paralización de obras a través de la DOM), CONAF, DGA, Dirección de Vialidad, Subdirección de Agua Potable Rural de la DOH según el caso.
• Proyectos de parcelación que consideran la generación de 80 o más lotes. Acción: Requerimiento de informe al SEREMI MINVU, SMA, Municipalidad (eventual paralización de obras a través de la DOM), SEA.
• Proyectos de parcelación que consideren en su diseño la habilitación de caminos sobre superficie que constituya bosque.  Acción: Requerimiento de informe a CONAF.
• Proyectos de parcelación que corresponden al desarrollo de nuevas etapas de proyectos previos, consolidados con destino inmobiliario.  Acción: Requerimiento de informe al SEREMI MINVU o Municipalidad correspondiente.
• Proyectos de parcelación emplazados en áreas protegidas. Acción: Requerimiento de informe a CONAF, MMA, SEA, BB.NN.
• Proyectos de parcelación cuyos deslindes se superpongan con terrenos fiscales. Acción: Requerimiento de informe a BB.NN.
• Proyectos de parcelación presentados por un titular cuyo giro se encuentra ligado a las siguientes actividades económicas: construcción de edificios para uso residencial, compra, venta y alquiler; y/o su objeto social sea preeminentemente de tipo inmobiliario. Acción: Requerimiento de informe a MINVU.
• Proyectos de parcelación que se emplacen en Áreas de Desarrollo Indígena o que se encuentren en el Catastro de Tierras Indígenas de CONADI. Acción: Requerimiento de informe a CONADI.

 

III Casos Específicos de Rechazo de una Solicitud de SPR.

Los casos que a continuación se indican incorporarían circunstancias determinadas por la Dirección Nacional del SAG como suficientes para que el SAG rechace de plano la solicitud de SPR:

• Proyectos de parcelación cuyos antecedentes documentales dan cuenta del destino inmobiliario de los lotes, como por ejemplo, la existencia de un Reglamento de Copropiedad u otro documento que prohíba o limite la actividad agropecuaria o señale un destino urbano o habitacional de éstas.
• Plano de parcelación que contemple un diseño del proyecto incompatible con el destino agrícola, ganadero o forestal de los lotes resultantes, en especial, la incorporación de “lotes fideos”.

IV Breves Consideraciones.

De lo expuesto, es posible colegir que tanto el Ordinario como la Circular – normas las cuales son de rango jerárquico inferior al citado DL 3516 y cuya legalidad y/o constitucionalidad probablemente se discutirá en Tribunales o en Contraloría – establecen nuevas cargas y exigencias que deberá cautelar la autoridad competente cuando conozca de un proceso de SPR bajo el amparo del DL 3516, con el objetivo de preservar el suelo rural para que cumpla con la finalidad agrícola y así evitar los efectos de un desarrollo inmobiliario al margen de la planificación territorial.

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[1] Son predios rústicos aquellos con aptitud agrícola, forestal o ganadera ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso, y del plan regulador metropolitano de Concepción. Respecto de los terrenos ubicados dentro de los antes indicados planes reguladores, serán tales instrumentos que determinen la superficie predial mínima.

[2] Servicio Agrícola y Ganadero, Circular N°475/2022, 18 de julio de 2022, p.1.