Principales Modificaciones.

• Restitución Anticipada del Inmueble: En los casos que la propiedad arrendada se destruya parcialmente o haya quedado inutilizada por culpa del arrendatario, el arrendador podrá interponer una demanda solicitando la restitución anticipada del inmueble y la salida del arrendatario.

Es importante señalar que la ley de igual forma protege al arrendatario para evitar una proliferación de esta acción o que sea interpuesta de mala fe por parte del arrendador, ya que el inciso final del art 7 bis dispone cuando el juez lo estime necesario, podrá solicitar una caución al arrendador que tendrá por finalidad indemnizar los perjuicios que se le hayan provocados al arrendatario por su salida anticipada de la propiedad, siempre y cuando la demanda interpuesta por el arrendador haya sido rechazada.

• Creación de un Nuevo Procedimiento: La principal característica y novedad de la Ley 21.461 es que consagra un nuevo procedimiento denominado Monitorio, con el propósito acelerar los juicos de cobro de las rentas de arrendamiento, gastos comunes y cuentas por servicios básicos que se hayan devengado durante la vigencia del contrato de arrendamiento.

En este procedimiento el arrendador en su calidad de demándate puede solicitar junto con la acción el cobro de rentas de arrendamiento, la restitución de la propiedad y el término del contrato, siempre que estas dos últimas tengan como causa o fundamento el no pago de las de las rentas de arrendamiento y de las cuentas adeudadas por gastos comunes y de consumo en el inmueble.

El procedimiento presenta las siguientes características:

a) Inicio del Procedimiento: El arrendador al momento de interponer la demanda deberá solicitar que se requiera al deudor, para que dentro del plazo de 10 días corridos desde su notificación pague los montos adeudados, y las que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda, más los interés y costas que se determine.

En el caso que el deudor no pagare la deuda, no compareciere a la audiencia o no se oponga de forma alguna a la demanda, dentro del plazo de 10 días desde que fue requerido, será condenado al pago de la obligación reclamada por el actor y el juez dispondrá su lanzamiento (salida) y el de los otros ocupantes que habiten en el inmueble un plazo no superior a 10 días desde que la sentencia este firme y ejecutoriada, pudiendo intervenir la fuerza pública en los casos que sea necesario.

Cabe mencionar que si el arrendatario paga la totalidad de la deuda en el plazo de 10 días se pondrá termino al procedimiento monitorio. Si el pago fuere parcial, continuará el procedimiento por el monto no pagado.

b) Oposición del demandado: Dentro del plazo de 10 días que tiene el arrendatario, en su calidad de demandado, podrá formular oposiciones a la demanda monitoria interpuesta por el arrendatario.

De dicha oposición, el juez en virtud de los antecedentes aportados podrá optar por dos vías:

Rechazar Oposición: El juez podrá desestimar la oposición y seguir adelante con el procedimiento monitorio.

Acoger las Excepciones: El juez declarará terminado el procedimiento monitorio, quedando sin efecto de pleno derecho la resolución que obliga al arrendatario a pagar la deuda en el plazo de 10 días.

En caso que ocurra esto último, el arrendador podrá de todas formas ejercer sus derechos para poner término al contrato y cobrar el monto adeudado, pero por medio un juicio declarativo que tiene una mayor duración y es más lento que el nuevo procedimiento monitorio.

Por último, es importante señalar que las normas del procedimiento monitorio pueden ser aplicado a los juicios en que se solicite la restitución del inmueble cuando estos hayan sido “tomados de forma ilegal” por personas por medio de las acciones de comodato precario y precario.