II. CONSIDERACIONES GENERALES.

De conformidad a la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, los proyectos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria se denominan condominios y corresponden a edificaciones y/o terrenos en los que coexisten:

• Bienes de dominio exclusivo: son unidades susceptibles de independencia funcional y de atribución a diferentes propietarios, tales como viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales o sitios urbanizados.
• Bienes de dominio común: aquellos que pertenecen a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad, conservación y funcionamiento del condominio (tales como el terreno en que se emplazan las edificaciones), incluidos aquellos bienes comunes que pueden ser asignados en uso y goce exclusivo a ciertas unidades.

Se distinguen dos tipos de Condominio, al igual que la Ley N°19.537:

• Condominio Tipo A o Condominio de unidades en terreno común: se atribuye dominio exclusivo sobre las unidades que forman parte de una o más edificaciones, existentes o con permiso de edificación otorgado, emplazadas en un terreno de dominio común.
• Condominio Tipo B o Condominio de sitios urbanizados: se atribuye dominio exclusivo sobre los sitios en que se divide un predio, quedando bajo el dominio común otros bienes o terrenos, como los destinados a circulaciones o áreas verdes. Estos condominios requieren de obras de urbanización, redes e instalaciones, necesarias para la edificación en ellos y ser habilitados para su uso urbano, de acuerdo a lo establecido en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (“OGUC”).

III. MODIFICACIONES.

La Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece una serie de modificaciones sustanciales a la actual Ley N°19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, pasando a detallarse las más relevantes a continuación:

1. EMPLAZAMIENTO Y EXIGENCIAS DE CONSTRUCCIÓN.

 a) Emplazamiento de Condominios: 

• Regla General: Los condominios pueden solo emplazarse en el área urbana[4].
• Excepciones: Podrán emplazarse los condominios en el área rural cuando se trate de proyectos de viviendas, cuya construcción haya sido previamente autorizada conforme al artículo 55[5] de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (“LGUC”).
• Prohibición: No podrán acogerse a este régimen los predios rústicos divididos o subdivididos conforme al Decreto Ley N°3.516, del Ministerio de Agricultura, de 1980[6].

b) Viviendas de Interés Público: Los condominios pueden considerarse como “condominios de viviendas de interés público”, pudiendo recibir, al respecto, recursos de gobiernos regionales, municipalidades y servicios de vivienda y urbanización.

c) Condominios de Viviendas Sociales: Los nuevos condominios de viviendas sociales no podrán contar con más de 160 unidades habitacionales[7].

d) Estacionamientos: Los estacionamientos para personas con discapacidad solo podrán asignarse en uso y goce exclusivo a copropietarios, ocupantes o arrendatarios de las unidades del condominio que así lo requieran. No obstante, cuando tales estacionamientos correspondan a la cuota mínima obligatoria, y no sean requeridos por dichas personas, podrán ser asignados temporalmente en uso y goce a otros copropietarios, concesión que finalizará por el solo ministerio de la ley, cuando sean asignados según se indica en el inciso 5° del artículo 60° de la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria.

e) Accesos: El terreno en el que este emplazado un condominio deberá tener acceso directo a un bien nacional de uso público y cumplir con las exigencias de urbanización relativas a áreas verdes, equipamiento y circulaciones establecidas en la ley.

f) Deslindes: Los deslindes del condominio que enfrenten una vialidad y que contemplen uno o más tramos de cierros opacos, deberán dar cumplimiento a exigencias especiales: i) cada tramo de cierro opaco no podrá exceder de un tercio de la longitud total del respectivo deslinde, con un máximo de cincuenta metros lineales por tramo; y ii) en los tramos de cierros opacos deberá resguardarse que la vereda destinada a la circulación peatonal cuente con adecuadas condiciones de iluminación nocturna.

g) Plan de Emergencia: El propietario primer vendedor deberá suscribir el primer plan de emergencia y evacuación del condominio. Copia del mismo deberá acompañarse para solicitar la recepción definitiva del condominio, o el acogimiento del mismo a las normas de Copropiedad Inmobiliaria, según corresponda.  Asimismo, deberá enviarse una copia al Cuerpo de Bomberos de Chile y Carabineros de Chile, quienes podrán emitir las observaciones pertinentes.

Por último, el plan de emergencia y evacuación deberá ser elaborado por un ingeniero en prevención de riesgos, cuya individualización debe incorporarse en la nómina de profesionales que el propietario primer vendedor tiene la obligación de incorporar en las escrituras de compraventa según señala el artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones[8].

h) Enajenación de Unidades: La Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece expresamente que para enajenar unidades de un condominio se deberá contar previamente con la Recepción Definitiva de Obras de Edificación y/o Urbanización de la unidad o sitio que se enajene.

 – Certificado de Copropiedad Inmobiliaria[9]:Se establece que el Certificado que la Dirección de Obras Municipales emita acogiendo el condominio a las normas de Copropiedad Inmobiliaria indique, adicionalmente, la fecha de otorgamiento y notaría en que se hubiere otorgado el Reglamento de Copropiedad, así como la circunstancia de que el condominio tenga o no calidad de vivienda social, si correspondiere.

j) Seguros: Se establece la obligación de contratar un seguro colectivo que cubra los daños por incendio que sufran los bienes e instalaciones comunes, siempre y cuando el condominio tenga al menos una unidad con destino habitacional[10].

k) Derechos de Uso y Goce: Se establece la obligación de inscribir en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del correspondiente Conservador de Bienes Raíces todos los derechos de uso y goce exclusivos que se asignen sobre terrenos y bienes comunes que no consten en el Reglamento de Copropiedad.

2. ASAMBLEAS.

a) Primera Asamblea de Copropietarios: El primer administrador deberá convocar a una Asamblea Extraordinaria de copropietarios una vez que se haya enajenado el 66% de las unidades que formen parte del nuevo condominio^[11].

b) Nuevos Quórum:

 

c) Nuevas Materias de Sesiones Extraordinarias[12]: La Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, adicionó – a las ya existentes – las siguientes materias para ser tratadas en Asambleas Extraordinarias:

• Delegación de facultades al comité de administración, respecto a ciertas materias[13].
• Retribución a los miembros del comité de administración, mediante un porcentaje de descuento en el pago de los gastos comunes.
• Contratación de un nuevo seguro del condominio y que implique una modificación de los riesgos cubiertos por la póliza vigente producto de la eliminación o incorporación de coberturas complementarias, tales como sismo o salida de mar.

d) Consulta por Escrito: En este punto, se innovó al permitir que las materias que se deban debatir en asambleas pueden igualmente ser acordadas por los copropietarios mediante una consulta por escrito, previa exposición de la propuesta en una asamblea informativa. Las materias se entenderán aprobadas cuando se reúna la aceptación de los copropietarios que representen el quórum de acuerdo a la materia que se trate, mediante mecanismos que permitan asegurar fehacientemente la identidad de los participantes[14].

e) Participación Virtual: En el Reglamento de Copropiedad se podrá acordar la participación en las asambleas de manera virtual, a través de videoconferencias o por otros medios telemáticos de comunicación similares, siempre que se asegure una participación y votación efectiva y simultánea, además de cumplir con las normas y requisitos que señale el reglamento de la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria.

f) Citaciones: El comité de administración, a través de su presidente, o si éste no lo hiciere, del administrador, deberá citar a asamblea a todos los copropietarios o representantes, personalmente o mediante carta certificada dirigida al domicilio o a través de correo electrónico.

g) Participación del Arrendatario: El ocupante o arrendatario a quién el copropietario hubiere entregado la tenencia de la unidad, asumirá – por el solo ministerio de la ley – la representación del último en la Asamblea respectiva, en tanto éste – o su representante – no asista y el propietario no hubiere comunicado, al Comité de Administración y al Administrador, la restricción de tal facultad.

3. ADMINISTRACIÓN

a) Regulación de Subadministraciones: De conformidad al número 7) del artículo 2 de la Nueva Ley de Copropiedad, una Subadministración es un “sistema de administración de un sector del condominio, respecto del cual sus copropietarios se encuentran facultados para adoptar decisiones y efectuar acciones relacionadas únicamente con el uso, administración y mantención de los bienes y servicios comunes que corresponden exclusivamente a dicho sector, sin recurrir a la decisión de la copropiedad en su conjunto”.

La constitución de una o más subadministraciones puede ser facultativa u obligatoria:

• Facultativo: esta situación puede darse en el evento de que un condominio (de tipo A o B) contemple diferentes sectores o edificaciones colectivas, y el Reglamento de Copropiedad establezca (facultativamente) los derechos de las unidades sobre los bienes comunes del respectivo sector o edificación colectiva, separadamente de los derechos sobre los bienes comunes de todo el condominio. Lo anterior, también puede regularse por medio de asambleas de copropietarios propias del sector o edificación colectiva, con independencia de si se constituye una subadministración o no.
• Obligatorio: en el caso de condominios que cuenten con más de 200 unidades con destino habitacional, deberán constituirse subadministraciones que no excedan de dicha cantidad, correspondientes a las edificaciones colectivas o sectores en los que puede dividirse el condominio[15].

Para el caso que el condominio contare con subadministraciones, la porción del condominio que corresponda a cada subadministración deberá constar en un plano complementario a los planos de copropiedad.

b) Suspensión de Servicios por Mora: La Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria amplía las herramientas del administrador permitiéndole que, con acuerdo del comité de administración, pueda suspender o requerir la suspensión del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción de la unidad que adeude tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de gastos comunes[16]. Sin embargo, no podrá suspenderse simultáneamente más de uno de tales servicios.

Un punto relevante para destacar es la incorporación de regulación respecto de estados de catástrofe. Así, durante la vigencia de un estado de catástrofe no se podrá solicitar la suspensión de ningún servicio básico por mora en el pago de los gastos comunes respecto a deudas devengadas durante la vigencia del mismo y sólo mientras éste se encuentre vigente.

c) Nuevo Estatuto de Responsabilidad de los Administradores: Las Secretarías Regionales Ministeriales de Vivienda y Urbanismo (“SEREMI”) serán competentes para conocer de las reclamaciones contra los administradores y subadministradores por el incumplimiento a las normas de administración de condominios, en especial, respecto a las funciones de los mismos[17].

Se contempla un catálogo de conductas que constituyen infracciones, las que se categorizan en infracciones leves, menos graves, graves y gravísimas, con sus respectivas sanciones asociadas[18]. La sanción se determinará tomando en consideración los efectos producidos por la infracción, por ejemplo, poner en riesgo la vida o seguridad de los ocupantes del condominio, afectar los derechos de los copropietarios, el perjuicio económico provocado a la comunidad, entre otros.

El comité de administración o el porcentaje mínimo de copropietarios o arrendatarios que defina el reglamento de la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, podrán interponer la reclamación ante el SEREMI que corresponda a la región donde se ubique el condominio[19]. La interposición de una reclamación ante el SEREMI, inhibe la competencia del Juez de Policía Local o la respectiva Municipalidad si se deduce ante ellos la misma pretensión.

Las reclamaciones contra el administrador o subadministrador prescribirán en el plazo de 2 años contados desde la acción u omisión reclamada.

4. REGLAMENTOS.

a) Acción de Nulidad Absoluta: Se establece que las disposiciones del Reglamento de Copropiedad que no se ajusten a las normas legales y al reglamento de la Nueva Ley de Copropiedad, o a las características propias del condominio, serán nulas absolutamente.

La nulidad del Reglamento de Copropiedad puede ser total o parcial y producirá sus efectos desde que es judicialmente declarada en virtud de sentencia firme y ejecutoriada.

Solo podrán solicitarla el o los copropietarios que sufrieren un perjuicio únicamente reparable con la nulidad de la o las disposiciones que correspondan.

En caso de que la parte solicitante sufriese un perjuicio que no fuere reparable únicamente con la declaración de nulidad, el tribunal, de oficio o a petición de parte, podrá proponer enmiendas acerca de una o varias disposiciones del reglamento respecto de las cuales concurra un vicio de nulidad, lo que deberá ser ratificado por la asamblea de copropietarios, y en silencio de ésta última -dentro del plazo que al efecto determine el tribunal-, se entenderá aprobada.

Mascotas: El Reglamento de Copropiedad no podrá prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía por parte de copropietarios, arrendatarios u ocupantes del condominio, dentro de las respectivas unidades. No obstante, podrá establecer limitaciones y restricciones respecto al uso de los bienes comunes por parte de dichos animales.

Alojamiento Temporal: El Reglamento de Copropiedad deberá resguardar, mediante las respectivas normas de convivencia y sanciones por incumplimiento, que el uso de unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos, no produzca molestias que afecten la calidad de vida de los habitantes permanentes del condominio ni afectación en el uso de los bienes y servicios comunes por parte de éstos.

Plazos: Las comunidades de copropietarios que se hubieren acogido a la ley N°19.537 se regirán por la Nueva Ley de Copropiedad desde su publicación, debiendo ajustarse los Reglamentos de Copropiedad en el plazo de 1 año.

 5. NUEVOS REGISTROS.

a) Registro Nacional de Administradores de Condominios[20]: Se crea un Registro Nacional de Administradores de Condominios, dependiente del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en el cual deberán figurar inscritas todas las personas naturales o jurídicas que ejerzan la actividad de administradores de condominios, constituyendo un requisito previo para ejercer la actividad de administrador o subadministrador de condominios, sea a título oneroso o gratuito.

b) Registro de Condominios Habitacionales: Se crea el Registro de Condominios Habitacionales, también dependiente del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, y cuya principal tarea será incorporar y mantener el registro de los condominios que incluyan unidades con destino habitacional.

6. SECRETARÍA EJECUTIVA DE CONDOMINIOS.

Se crea una Secretaría Ejecutiva de Condominios (“SEC”), dependiente del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, cuya función será la de impartir circulares para la correcta aplicación de la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, proponer e implementar una política habitacional y los programas presupuestarios, mantener actualizados el Registro Nacional de Administradores de Condominios y el Registro de Condominios Habitacionales, ejercer labores de supervisión, coordinación y asesoría a otras divisiones o unidades ministeriales en la aplicación del régimen de copropiedad inmobiliaria, supervigilar las normas legales, reglamentarias, administrativas y técnicas sobre copropiedad inmobiliaria, pudiendo resolver las reclamaciones interpuestas en contra de las resoluciones dictadas por las direcciones de obras municipales.

7. CONCEPTO DE “OBLIGACIÓN ECONÓMICA”.

Se incorpora el concepto de “obligación económica”, definido como todo pago en dinero que debe efectuar el copropietario para cubrir gastos comunes ordinarios y extraordinarios o del fondo común de reserva, fondo operacional inicial, multas, intereses, primas de seguros u otros, según determine el respectivo Reglamento de Copropiedad. Asimismo, todo lo que diga relación con el cobro judicial o extrajudicial de gastos comunes, garantías, privilegios inhabilidades y apremios aplicables, la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria lo hace extensivo a los intereses, multas y contribuciones al fondo de reserva.

8. NORMAS ESPECIALES PARA EDIFICIOS DE UN SOLO PROPIETARIO[21].

Si todas las unidades permanecen bajo el dominio de la persona natural o jurídica propietaria del condominio, las funciones del comité de administración y su presidente deberán ser asumidas por el propietario del condominio.

Asimismo, no será necesario celebrar Asambleas de Copropietarios, pero las decisiones que dicho propietario adopte al respecto deberán constar en un libro de actas y, si la naturaleza de la decisión adoptada lo requiere, el acta deberá reducirse a escritura pública.

Cuando el porcentaje de derechos enajenados en el condominio sea inferior al 33%, se deberá convocar anualmente a una asamblea de residentes, con el objeto de informar sobre el funcionamiento y administración del condominio, entre otros.

9. ENTRADA EN VIGENCIA.

La Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria entrará en vigencia desde la fecha de su publicación y se aplicará – desde tal fecha – a las comunidades de copropietarios que se hubieren acogido a las normas de la Ley N°19.537, debiendo ajustarse los reglamentos de copropiedad a sus disposiciones dentro del plazo de 1 año[22], como se indicó en la letra d. del punto 3 precedente.

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[1] Se deberá contar con la respectiva acreditación de conformidad a la Ley N°20.422.

[2] Tanto la Nueva de Copropiedad Inmobiliaria como la Ley de Urbanismos y Construcciones y su Ordenanza respectiva, no contemplan una definición para “cierro opaco”. Con todo, puede considerarse como “aquella cerca que impide el paso de luz”, de conformidad a las definiciones que entrega la RAE, para cada uno de los conceptos por separados: se entiende por “cierro” una “cerca” y por “opaco” aquel “que impide el paso de la luz”.

[3] Ejemplo de ello, dentro de otros, es que en la Ley N°19.537 las asambleas ordinarias se constituyen, en primera citación, con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el 60% de los derechos en el condominio; y en segunda citación, con la asistencia de los copropietarios que concurran, adoptándose en ambos casos los acuerdos respectivos por la mayoría absoluta de los asistentes. En el caso de la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, hay una única citación, en la que el quórum corresponde a un 33% de los derechos del condominio, y la adopción de acuerdos es por la mayoría absoluta de los asistentes.

[4] En materia urbanística, y de conformidad al artículo 52 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, es posible clasificar los predios según su uso de suelo urbano o rural, comprendiendo el primero de ellos, la superficie territorial urbanizada y aquella que, conforme al Plan Regulador sea potencialmente urbanizable (de extensión urbana). Por su parte, los predios cuyo uso de suelo es rural comprende la superficie de territorio que se encuentra fuera de la línea imaginaria que delimita el área urbana.

[5] Artículo 55.- Fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado. (…) Con dicho objeto, (…) la autorización que otorgue la Secretaría Regional del Ministerio de Agricultura requerirá del informe previo favorable de la Secretaría Regional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (…) Igualmente, las construcciones industriales, de infraestructura, de equipamiento, turismo, y poblaciones, fuera de los límites urbanos, requerirán, previamente a la aprobación correspondiente de la Dirección de Obras Municipales, del informe favorable de la Secretaría Regional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo y del Servicio Agrícola que correspondan (…).

[6] Este decreto ley se refiere a los predios rústicos, es decir a los inmuebles de aptitud agrícola, ganadera o forestal ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plan regulador metropolitano de Concepción, que pueden ser divididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas.

[7] De acuerdo al artículo 9° transitorio de la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, esta exigencia no aplicará el límite máximo de unidades a los condominios de viviendas sociales que, a la fecha de publicación de la ley se encuentren en alguno de los siguientes estados: a) contaren con subsidio asignado; b) hubieren sido calificados por el servicio regional de vivienda y urbanización o hubieren ingresado a dicho servicio para  su evaluación; o c) contaren con anteproyecto aprobado o permiso otorgado por la Dirección de Obras Municipales, o hubieren ingresado a dicha repartición para la aprobación de un anteproyecto u otorgamiento de permiso de edificación.

[8] Plan de emergencia deberá dar cumplimiento a Norma Técnica que se señale el Reglamento de la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria.

[9] Se establece que el Certificado de Copropiedad Inmobiliaria será irrevocable por decisión unilateral de la Dirección de Obras Municipales.

[10] Dicha obligación será exigible una vez transcurrido 6 meses desde la publicación del reglamento de la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria. Con todo, los condominios que se hubieren acogido a Copropiedad Inmobiliaria antes de la entrada en vigencia de tal obligación, tendrán plazo de 2 años para hacer una revisión de las pólizas y adaptarse a dicha obligación.

[11] Al respecto, la Ley N°19.537 establecía un porcentaje superior de 75%.  

[12] Asimismo, la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria modificó y aumentó las materias de asamblea extraordinaria a las que debe asistir un Notario.

[13] /i/ Gastos o inversiones extraordinarias que excedan, en un período de 12 meses, el equivalente a 6 cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio; /ii/ Administración conjunta de dos o más condominios y establecimiento de subadministraciones en un mismo condominio; y /iii/ Programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con terceros para estos efectos.

[14] El Reglamento de la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria establecerá normas para el funcionamiento de tales mecanismos.

[15] Ahora bien, si el condominio está conformado únicamente por una edificación colectiva de más de 200 unidades con destino habitacional, no se requerirá la constitución de subadministraciones, pero deberá contemplarse la existencia de ciertos bienes comunes diferenciados que faciliten la circulación de personas y la administración diaria del condominio, tales como accesos al espacio público, recepciones o conserjerías y/o ascensores que sirvan a determinados pisos o unidades.

[16] Sin perjuicio de ello, la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece que la suspensión del servicio eléctrico no procederá en aquellas unidades donde resida una persona electro – dependiente.

[17] Este estatuto de responsabilidad se aplica sin perjuicio de la responsabilidad civil y/o penal que pudiere corresponderles a los administradores o subadministradores.

[18] A modo de ejemplo, el ser condenado por sentencia ejecutoriada por responsabilidad civil o penal derivada de la administración de condominios, constituye una infracción gravísima que se sanciona con la eliminación del Registro Nacional de Administradores de Condominios y/o con la aplicación de una multa a beneficio fiscal de 5 a 10 UTM.

[19] En el caso que el SEREMI hubiere tomado conocimiento de la circunstancia descrita en la nota anterior, podrá iniciar de oficio un procedimiento sancionatorio.

[20] Una vez entre en vigencia el reglamento del citado Registro Nacional, las personas que se desempeñen como administradores tendrán un plazo de 18 meses para acreditar un curso de capacitación u obtener un certificado de competencia laboral, sin perjuicio de cumplir los demás requisitos para inscribirse en el Registro Nacional. Si transcurrido este plazo no se han inscrito, quedarán inhabilitados para desempeñarse en el cargo de administrador.

[21] También aplica para condominios donde el número de copropietarios fuere inferior a 3. En tal caso, las funciones de comité y presidente corresponderán al copropietario quién tenga la mayor proporción de derechos sobre el condominio.

[22] Asimismo, aplicará a las comunidades de copropietarios acogidos a la Ley de Propiedad Horizontal con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley N°19.537.