Tributación a la venta de Bienes Raíces con mayor valor

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Propiedades Impuesto al mayor valor

La Reforma Tributaria, contenida en las Leyes 20.780 y 20.899 modificó, a contar del 1° de enero de 2017, el artículo 17 N°8 letra b) de la Ley de Impuesto a la Renta, transformando el régimen de tributación que afecta a las personas naturales que enajenen bienes raíces a contar de dicha fecha.

Excepcionalmente, el régimen existente con anterioridad a la Reforma Tributaria se mantendrá inalterable respecto de los bienes adquiridos con anterioridad al 1° de enero de 2004.

¿Cómo se calcula el mayor valor? 

Las personas naturales, con o sin domicilio o residencia en Chile, deben tener presente que la legislación contiene dos formas de determinar el mayor valor obtenido en la enajenación, dependiendo del momento de adquisición del bien raíz:

  • Bienes adquiridos con posterioridad al 29 de septiembre de 2017: Será mayor valor la diferencia entre el valor de enajenación y el costo de adquisición, incluidas en éste último las mejoras efectuadas en el inmueble.
  • Bienes adquiridos entre el 1 de enero de 2004 y el 29 de septiembre de 2014: Los contribuyentes pueden elegir entre las siguientes alternativas a descontar del valor de enajenación:

i) Valor de adquisición, reajustado de acuerdo a la variación del Índice de Precios al Consumidor entre el mes anterior a la adquisición del bien respectivo y el mes anterior al de la enajenación. En este caso formarán parte del valor de adquisición, los desembolsos incurridos en mejoras que hayan aumentado el valor del bien, efectuadas por el enajenante o un tercero, siempre que hayan pasado a formar parte de la propiedad del enajenante y hayan sido declaradas en la oportunidad que corresponda ante el Servicio(1) (2), para ser incorporadas en la determinación del avalúo fiscal de la respectiva propiedad para los fines del impuesto territorial, con anterioridad a la enajenación.

ii) Avalúo fiscal del bien respectivo, vigente al 1 de enero de 2017, reajustado de acuerdo a la variación del Índice de Precios al Consumidor entre el mes de diciembre 2016 y el mes anterior al de la enajenación.

(1) Las mejoras deben ser declaradas ante el SII cuando se encuentren terminadas, esto es, cuando las obras se encuentren en condiciones de ser usadas. En lo referente al plazo para informar, las mejoras efectuadas a contar del 1° de enero de 2004 y hasta el 31 de diciembre de 2014, sobre aquellos bienes adquiridos en dicho período, deberán ser informadas hasta el 31 de diciembre del año 2015; las mejoras que se efectúen a partir del 1° de enero del año 2015 y hasta el 31 de diciembre de dicho año, respecto de bienes adquiridos a contar del 1° de enero de 2004, deberán declararse hasta el 30 de junio del año siguiente, y así sucesivamente.

(2) Las mejoras que hayan aumentado el valor venal del bien raíz (“mejoras útiles”) se clasificarán en los siguientes términos:

  1. Nuevas construcciones: nueva construcción en un sitio no edificado o separada de una ya existente.
  2. Ampliaciones: Aumentos de superficie edificada que se construyen adosadas a la o una de las construcciones existentes.
  3. Remodelaciones: Modificación (rehabilitación, reparación, transformación, alteración o reconstrucción) siempre que no correspondan a obras de conservación como el reemplazo de los revestimientos exteriores o interiores, cielos, pinturas o pavimentos por otros similares a los reemplazados.
  4. Nuevas obras complementarias (piscinas, pavimentos exteriores, cobertizos).
  5. Mejoras en terrenos agrícolas (obras de: drenaje, riego, contra la acción de la erosión, etcétera)
  6. Otras mejoras contenidas en el N° 3 de la Circular N°53, de 1978.

Tributación del mayor valor

 

TABLA MAYOR VALOR BIENES RAICES
I. Ingreso No Renta

La ganancia de capital obtenida en la enajenación de inmuebles por parte de personas naturales residentes en Chile constituye ingreso no renta, hasta el límite de 8.000 Unidades de Fomento por cada contribuyente. Excepcionalmente, no existirá límite en caso de la enajenación de bienes raíces adquiridos con anterioridad al 1° de enero de 2004.

Para que la ganancia de capital constituya ingreso no renta deben cumplirse los siguientes requisitos copulativos: 

  1. El enajenante debe ser una persona natural residente o domiciliada en Chile o el extranjero;
  2. El adquirente debe ser una entidad no relacionada; y,
  3. Entre la fecha de adquisición y enajenación debe haber transcurrido más de un año, o cuatro años en caso de venta de edificios por piso o departamentos o subdivisión de terrenos.

II. Régimen General

En caso de no cumplirse los requisitos mencionados en el apartado precedente, la ganancia de capital se encontrará afecta al régimen general, esto es, Impuesto de Primera Categoría e Impuesto Global Complementario o Adicional, según corresponda.

Con todo, si el contribuyente cumpliere los requisitos necesarios para acceder al régimen de ingreso no renta, pero el mayor valor excediere el límite de 8.000 Unidades de Fomento, dicho exceso se encontrará afecto, en el año en que se produzca, a elección del contribuyente, a:

a) Impuesto Global Complementario o Adicional, según corresponda, sobre base percibida o devengada, a elección del contribuyente; o,

b) Impuesto único y sustitutivo de 10%, aplicado sobre base percibida. Esta opción solo se considera para las personas naturales con domicilio o residencia en Chile.

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