PAGO DE IVA EN ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES

Circular N°37 de 2020:

Con fecha 20 de mayo de 2020, el SII emitió la Circular N° 37 en la que delimitó el alcance de la última modificación de la Ley de IVA, indicando que:

“para calificar que se trata de un inmueble amoblado, en el caso de un inmueble destinado a la habitación, el inmueble deberá contar, al momento de celebrarse el respectivo contrato, con bienes muebles que sean suficientes para su uso, lo cual implica que el inmueble cuente con el mobiliario mínimo que permita al arrendatario darle tal destino (…) Por otra parte, si se trata de un inmueble destinado a oficina, para configurar este hecho gravado, el inmueble deberá contar, al momento de celebrarse el respectivo contrato, con bienes muebles en tal cantidad que permitan al arrendatario desarrollar actividades administrativas comunes a cualquier tipo de actividad profesional, empresarial o de servicios (…) Finalmente, tratándose de inmuebles que a la fecha de celebración de un contrato de arriendo cuenten con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, se deberá tener presente que las instalaciones y maquinarias deben ser suficientes para el ejercicio de la actividad industrial o comercial, respectivamente. Ello implica que el gravamen se aplica cumplido ese mínimo requerido. Así, por ejemplo, si el arrendamiento recae en un local comercial, para entender que cuenta con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial, deberá, a lo menos, contar con un mesón para atender al público y estantes para guardar y exponer los productos”.

En relación a esto último, las instalaciones deben, en consecuencia,  habilitar para ejercer en general cualquier actividad comercial o industrial y no necesariamente la que pretenda desarrollar en particular el arrendatario.

Resolución N°53 de 2021:

Con fecha 25 de mayo de 2021, el SII emitió la Resolución número 53, con la finalidad de  fijar los criterios generales y situaciones que configuran el hecho gravado con IVA, tal y como expresa la Ley de IVA en su artículo 8°, en los términos señalados precedentemente.

Al respecto, la Resolución N°53, establece los siguientes criterios:

1. Situación material del inmueble: El hecho gravado requiere de una situación objetiva, cual es, que el inmueble respectivo cuente materialmente con muebles o bien con instalaciones que permitan o posibiliten el ejercicio de una actividad comercial o industrial al tiempo de la celebración del contrato respectivo, aun cuando en el hecho dichos muebles o instalaciones no se utilicen o no se ejerza actividad comercial o industrial alguna. Es decir, es determinante para configurar este hecho gravado especial, la existencia de la situación objetiva antes descrita y no la destinación que el usuario pretenda darles.

Por lo tanto, en principio, un inmueble desprovisto de bienes muebles o instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad comercial, no se encontrará afecto IVA. Sin embargo, si con posterioridad a la celebración del contrato se construyen instalaciones que por su naturaleza son de propiedad de la arrendadora, éstas pasarán a formar parte integrante del inmueble, y por ende del contrato de arrendamiento, configurándose desde ese entonces el hecho gravado. 

2. Suficiencia de los elementos accesorios al inmueble: Esto implica que las instalaciones deben tener un parámetro mínimo que permitan al arrendatario darle el destino correspondiente (comercio, deporte, recreación, hotel, industria, etc.). Para ello, se distingue entre:

a) Inmuebles amoblados: en este caso el inmueble debe contar, como mínimo, con los enseres o mobiliario indispensable para su utilización conforme al destino de la edificación respectiva. Así, por ejemplo:

• Inmueble con destino oficina: debe contar con aquellos bienes que permitan desarrollar, al menos, las actividades administrativas comunes a cualquier tipo de actividad profesional, empresarial o de servicios. Así, por ejemplo, el inmueble debe contar, como mínimo, con escritorio, silla, uno o más muebles para el archivo o custodia de documentos, mesa para reuniones y mobiliario para apoyo de computadores o impresoras u otros similares a los señalados que tengan dichas finalidades.
• Inmueble con destino habitacional: en este caso, debe contar con aquellos bienes muebles que permitan la pernoctación y alimentación de las personas. De esta forma, si se trata de un departamento de uno o más dormitorios, una cocina y un baño, se entenderá que el inmueble cuenta con muebles suficientes para considerarse amoblado si, a lo menos, incluye lavamanos, inodoro, tina, una o más camas u otros muebles de similar naturaleza (enseres tales como mesa de comedor, sillas, refrigerador, horno o cocina). Por el contrario, no serán considerados para estos efectos, aquellos inmuebles por adherencia (repisas u otros similares, ni por sí solos las cocinas u hornos empotrados).

b) Inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial: dichos elementos deben permitir, por sí solos o de modo preponderante, el desarrollo de alguna actividad específicamente comprendida en el artículo 3° del Código de Comercio[1] o que verifique el concepto señalado en el artículo 6° del Decreto Supremo N° 55 de 1977, Reglamento de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios[2]. Para estos efectos no se considerarán aquellas instalaciones comunes a toda edificación, por ejemplo, las que son de uso común, como estacionamientos, servicios higiénicos o servicios de aseo.

Al respecto, la circular entrega lo siguientes ejemplos:

a. Local para la atención de público: debe incluir, a lo menos, un mesón para atención, estantes o bodegas para guardar los productos y vitrinas, repisas u otro tipo de implementación para la exhibición de ellos.

b. Inmueble agrícola: los inmuebles en los que se desarrollan actividades agrícolas que cuentan con los bienes muebles que están inequívocamente destinados al uso o cultivo agrícoladel mismo, por corresponder estos útlimos a bienes inmuebles por destinación[3], dicho contrato no estará gravado, siempre que dichos bienes muebles no cambien su destino o que, por sí mismos, posibiliten el desarrollo de actividades comerciales o industriales; casos estos últimos, en los cuales el arriendo se encontrará gravado con IVA.

c. Inmuebles para la práctica de actividades deportivas: en la medida que las instalaciones que se entregan en arriendo tengan por objeto permitir la práctica de un deporte, no se configurará el hecho gravado especial, por no provenir del ejercicio de una actividad comprendida en los numerales 3 o 4 del artículo 20° de la Ley sobre Impuesto a la Renta[4]. Sin perjuicio de lo anterior, se tratará de un hecho gravado, si el inmueble cuenta con graderías, aposentadurías, cafeterías, boleterías u otros, que conformen instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad comercial; o en el evento que las instalaciones sean usadas para fines distintos a los meramente deportivos, tales como celebraciones, eventos u otros similares, las que constituyen actividades de diversión y esparcimiento, clasificadas en el N° 4 del artículo 20°, de la Ley sobre Impuesto a la Renta.

Finalmente la Resolución N° 53 establece que aquellos contribuyentes que se encuentren en situaciones particulares, podrán solicitar al SII que califique si tal situación contiene los elementos de suficiencia que dan origen a la configuración de este hecho gravado establecito en la letra g) del artículo 8 de la Ley del IVA[5].

[1] Se refiere a los actos de comercio: “Son actos de comercio, ya de parte de ambos contratantes, ya de parte de uno de ellos: 

1°. La compra y permuta de cosas muebles, hecha con ánimo de venderlas, permutarlas o arrendarlas en la misma forma o en otra distinta, y la venta, permuta o arrendamiento de estas mismas cosas. Sin embargo, no son actos de comercio la compra o permuta de objetos destinados a complementar accesoriamente las operaciones principales de una industria no comercial.
2°. La compra de un establecimiento de comercio.
3°. El arrendamiento de cosas muebles hecho con ánimo de subarrendarlas.
4°. La comisión o mandato comercial.
5°. Las empresas de fábricas, manufacturas, almacenes, tiendas, bazares, fondas, cafés y otros establecimientos semejantes.
6°. Las empresas de transporte por tierra, ríos o canales navegables.
7°. Las empresas de depósito de mercaderías, provisiones o suministros, las agencias de negocios y los martillos.
8°. Las empresas de espectáculos públicos, sin perjuicio de las medidas de policía que corresponda tomar a la autoridad administrativa.
9°. Las empresas de seguros terrestres a prima, inclusas aquellas que aseguran mercaderías transportadas por canales o ríos.
10°. Las operaciones sobre letras de cambio, pagarés y cheques sobre documentos a la orden, cualesquiera que sean su causa y objeto y las personas que en ella intervengan, y las remesas de dinero de una plaza a otra hechas en virtud de un contrato de cambio.
11° Las operaciones de banco, las de cambio y corretaje.
12° Las operaciones de bolsa.
13° Las empresas de construcción, carena, compra y venta de naves, sus aparejos y vituallas.
14° Las asociaciones de armadores.
15° Las expediciones, transportes, depósitos o consignaciones marítimas.
16° Los fletamentos, seguros y demás contratos concernientes al comercio marítimo.
17° Los hechos que producen obligaciones en los casos de averías, naufragios y salvamentos.
18° Las convenciones relativas a los salarios del sobrecargo, capitán, oficiales y tripulación.
19° Los contratos de los corredores marítimos, pilotos lemanes y gente de mar para el servicio de las naves.
20°. Las empresas de construcción de bienes inmuebles por adherencia, como edificios, caminos, puentes, canales, desagües, instalaciones industriales y de otros similares de la misma naturaleza. 

[2] Se refiere al concepto de industria: “se considera “Industria” el conjunto de actividades desarrolladas en fábricas, plantas o talleres destinados a la elaboración, reparación, conservación, transformación, armaduría, confección, envasamiento de substancias, productos o artículos en estado natural o ya elaborados o para la prestación de servicios, tales como molienda, tintorerías, acabado o terminación de artículos”.

[3] De conformidad al artículo 570 del Código Civil “se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas que están permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, sin embargo de que puedan separarse sin detrimento. Tales son, por ejemplo: Las losas de un pavimento; Los tubos de las cañerías; Los utensilios de labranza o minería, y los animales actualmente destinados al cultivo o beneficio de una finca, con tal que hayan sido puestos en ella por el dueño de la finca; Los abonos existentes en ella, y destinados por el dueño de la finca a mejorarla; Las prensas, calderas, cubas, alambiques, toneles y máquinas que forman parte de un establecimiento industrial adherente al suelo, y pertenecen al dueño de éste; Los animales que se guardan en conejeras, pajareras, estanques, colmenas, y cualesquiera otros vivares, con tal que éstos adhieran al suelo, o sean parte del suelo mismo, o de un edificio. 

[4] Los referidos numerales hacen referencia a rentas provenientes de las siguientes actividades: industria, comercio, minería, la explotación de riquezas del mar y demás actividades extractivas, actividades de compañías aéreas, de seguros, de los bancos, asociaciones de ahorro y préstamos, sociedades administradoras de fondos, sociedades de inversión o capitalización, de empresas financieras y otras de actividad análoga, constructora, periodísticas, publicitarias, de radiodifusión, televisión, procesamiento automático de datos y telecomunicaciones. Asimismo, se contemplan las rentas obtenidas por corredores, sean titulados o no, sin perjuicio de lo que al respecto dispone el N°2° del artículo 42°, comisionistas con oficina establecida, martilleros, agentes de aduanas, embarcadores y otros que intervengan en el comercio marítimo, portuario y aduanero, y agentes de seguros que no sean personas naturales; colegios, academias e institutos de enseñanza particulares y otros establecimientos particulares de este género; clínicas, hospitales, laboratorios y otros establecimientos análogos particulares y empresas de diversión y esparcimiento.

[5] Para tales efectos, deberán ingresar su consulta sujetándose al procedimiento establecido en la Resolución Exenta N°59 del SII de fecha 1 de junio de 2020.