Negocios de Propiedades: Diferencia entre Arrendar y Apart Hotel

Como se puede concluir de la lectura de ambos conceptos, existe una clara diferencia entre ambos, dado que, si bien la cesión del goce del inmueble objeto del arrendamiento puede ser equiparada, en el plano fáctico, con el alojamiento u hospedaje del Apart-Hotel, en este último caso, el prestador del servicio debe cumplir con requisitos de infraestructura y equipamiento del inmueble.

Analizados los conceptos de Apart-Hotel y el de contrato de arrendamiento, podemos comenzar el análisis jurídico de la normativa aplicable a ambos negocios.

En relación a la normativa que rige al negocio de los Apart-Hotel, se concluye que no hay una regulación sistematizada al respecto, sino más bien existen una serie de cuerpos normativos que van abordando distintos aspectos de este tipo de negocio. Por su parte, el contrato de arrendamiento de inmuebles, se encuentra ampliamente regulado en la Ley N° 18.101, la cual fija normas especiales sobre arrendamientos de predios urbanos y, supletoriamente, el Código Civil.

Para desarrollar el negocio de los Apart Hotel, existen cuerpos normativos que necesariamente se deben tener presentes, estos regulan aspectos urbanísticos, de turismo, sanitarios, laborales, tributarios y de responsabilidades civiles.

Respecto a lo urbanístico, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, dedica un capítulo completo a los edificios destinados a Apart-Hotel, estableciendo requisitos con los que debe cumplir el recinto en el cual se va a desarrollar el negocio, a modo de ejemplo, podemos mencionar la exigencia de contar con dos cajas de escaleras o la existencia de una habitación que cuente, por lo menos, con un baño para discapacitados.

Por otra parte, a través de la Ley de Desarrollo del Turismo y su Reglamento, se establecen dos obligaciones para los prestadores de servicios de alojamiento turístico, estas son: en primer lugar, incorporarse a un registro de prestadores de este tipo servicios y, en segundo lugar, autoclasificarse en alguna de las distintas categorías que existen para este tipo de establecimientos.

Igualmente, la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, regula una excepción a la aplicación del IVA para este negocio, toda vez que establece que: “Los ingresos en moneda extranjera percibidos por empresas hoteleras registradas ante el Servicio de Impuestos Internos con motivo de servicios prestados a turistas extranjeros sin domicilio ni residencia en Chile”, estarán exentos de IVA.

Junto a lo anterior, también deben tenerse presente cuerpos normativos que regulan aspectos sanitarios, laborales y de responsabilidad civil, entre estos están: el Código Civil y del Trabajo, el Decreto 194 del año 1978 del Ministerio de Salud, el Decreto 227 del año 1987 del Ministerio de Economía, junto a las Ordenanzas Municipales que rijan dentro de la comuna en las cuales se encuentre emplazado el recinto.

Es recomendable mencionar que, al momento de definir el régimen legal aplicable al edificio en el cual se desarrollará el Apart-Hotel, es posible acoger el inmueble al Régimen de Copropiedad Inmobiliaria, toda vez que la normativa ya expuesta no lo prohíbe, es más, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción contempla esta posibilidad y así lo ha señalado la Contraloría General de la República, luego de revisar decisiones adoptadas por parte de algunas Direcciones de Obras Municipales.

Ahora bien, en relación al contrato de arrendamiento, a diferencia de lo que ocurre en el negocio de Apart-Hotel, existe una norma particular que regula el negocio en forma sistematizada, esta es la Ley N° 18.101, la cual “Fija Normas especiales sobre Arrendamiento de Predios Urbanos”, cuya aplicación, de acuerdo a su artículo 1°, es extensiva a las viviendas ubicadas dentro del radio urbano, así como también a aquellas que estén situadas fuera de este último, “siempre que su superficie no exceda de una hectárea”.   La referida Ley, regula aspectos tales como: los efectos jurídicos que conlleva la duración del contrato, la terminación del arrendamiento, y establece un procedimiento judicial especial para la resolución de controversias que se puedan presentar entre las partes de la relación contractual. Es del todo necesario mencionar que, en el caso del contrato de arrendamiento de inmuebles, cuando estos últimos son amoblados, es decir, cuentan con todos los enseres muebles necesarios para ser habitados, nos encontramos ante un hecho gravado por la Ley de Impuesto a las Ventas y Servicios.                    

En conclusión, para desarrollar cualquiera de los dos tipos de negocio dentro del marco legal, se debe tener claro que el concepto de Apart-Hotel y el de contrato de arrendamiento de inmuebles, sea amoblado o no, son totalmente distintos, y que, en consecuencia, son tratados en forma distinta por el legislador.