Fallo mall Plaza Barón: Ilegalidad discutible y deficiencias de nuestra legislación urbanística

Al revisar la sentencia, se descubre que la principal reflexión que debió realizar la Corte para dirimir el asunto, recayó sobre el cumplimiento de uno de los requisitos exigidos por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) a las obras de equipamiento mayor –como era el proyecto Mall Plaza Barón–, relativo a la necesidad de “enfrentar vías troncales y expresas” que, en definitiva, son vías urbanas destinadas a la circulación vehicular, de gran capacidad de desplazamiento de flujos de vehículos y a grandes distancias.

Esto, por cuanto el emplazamiento de las futuras obras, había sido proyectado en un total de 17 predios ubicados entre el borde marítimo y una faja de terreno de propiedad de Empresa de Ferrocarriles del Estado, por la que pasa una antigua vía férrea, la que a su vez colinda con la Avenida Errázuriz, prevista como vía de acceso al proyecto.   

En relación con este punto, despejada la interrogante sobre si la Avenida Errázuriz, reunía las características de vía expresa o troncal, la Corte Suprema debió establecer si el proyecto “enfrentaba” dicha avenida, o no, tal como lo ordena la ley, atendido el hecho de existir una faja de terreno y línea férrea de por medio.   

Reconociendo la dificultad que suponía determinar el sentido y alcance precisos de la palabra “enfrentar”, considerando que se está en un contexto de una legislación técnica –como lo es la normativa urbanística–, y la coexistencia de distintas normas e instrumentos legales de planificación territorial que se encontraban vigentes al momento de ser otorgado el permiso de edificación en cuestión, los que no guardaban total coherencia entre sí y utilizaban terminologías diferentes, la Corte optó por interpretar la palabra “enfrentar”, según su sentido natural y obvio, para lo cual recurrió al diccionario de la Real Academia de la Lengua Española.

Esta solución, sumada a las características de emplazamiento del proyecto, la llevó a concluir que al no colindar éste con la Avenida Errázuriz, no la enfrentaba y, por lo tanto, el permiso de edificación otorgado por la I. Municipalidad de Valparaíso transgredía la OGUC y debía dejarse sin efecto.

Sin embargo, igualmente plausible resulta el razonamiento efectuado por el voto de disidencia, que sobre las mismas premisas del voto mayoritario que en definitiva se impuso, estimó que al encontrarse inserta en un texto normativo de carácter eminentemente técnico, no era obligatorio recurrir al diccionario de la Real Academia de la Lengua Española para establecer el sentido de la palabra “enfrentar”, sino que su significado debía extraerse de la misma OGUC, así como de la normativa urbanística desarrollada en conformidad con ella.

A la luz de lo anterior, teniendo a la vista que la exigencia de “enfrentar vías expresas y troncales” que la ley impone a las obras de equipamiento mayor, se relaciona con las facilidades de acceso al proyecto por un número importante de personas y con el impacto vial de la zona en que se sitúa y, considerando además, que el emplazamiento del proyecto Mall Plaza Barón permitía el ingreso al mismo por medio de la Avenida Errázuriz (no obstante no colindar con ella), a través de un acceso subterráneo y sobre el nivel de la línea férrea, el voto disidente concluyó que el permiso de edificación de la obra no infringía la OGUC, por lo que había sido legalmente otorgado.      

¿Cómo explicar esta contradicción?

El contexto en que opera el control realizado por la Corte Suprema es sustancialmente jurídico y, circunscrita su actividad en ese marco, es factible imaginar que puedan existir diferentes interpretaciones de una norma, según sea el caso en que deba ser aplicada, e incluso que puedan convivir diferentes interpretaciones legales respecto de una misma hipótesis fáctica, donde finalmente primará la que concite mayor apoyo entre los juzgadores, como ocurrió en el caso en cuestión.  

¿De qué manera poder limitar, entonces, el riesgo de inviabilidad que representa para un proyecto inmobiliario, el hecho de verse involucrado en una contienda que se resolverá, exclusivamente desde un punto de vista jurídico?

Una solución posible y más que razonable, sería enfrentar el diseño y ejecución de un proyecto inmobiliario, desde una perspectiva interdisciplinaria, conformando un equipo de trabajo que incorpore las diferentes especialidades necesarias para llevarlo a cabo, incluida la legal o jurídica. Lo anterior, cobra vital importancia si consideramos las deficiencias actuales de nuestra normativa urbanística, que se expresa en problemas tales como la ausencia de regulación o sobre-regulación, dependiendo de la región o ciudad de que se trate; falta de armonía entre normas dictadas en diferentes épocas y con distintas finalidades, cuyos textos no comparten la misma terminología; e instrumentos de planificación territorial que no siempre son coherentes con la normativa vigente. 

Y eso no es todo. En su actividad, el sector inmobiliario debe lidiar también con las interpretaciones con frecuencia discrepantes, de las direcciones de obras municipales, de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo y de las SEREMI de Vivienda y Urbanismo, sobre la normativa urbanística aplicable a un proyecto determinado, todo lo cual atenta contra la certeza jurídica, tan necesaria para promover el desarrollo inmobiliario sobre la base de “reglas claras”.        

Por todas estas razones, el fallo dictado por la Corte Suprema nos invita a reflexionar no sólo sobre el perfeccionamiento que requiere nuestra normativa urbanística y la necesidad de contar con mejores políticas de planificación urbana, a la vez que con un ente rector técnico que provea una interpretación armónica  y uniforme de nuestro derecho urbanístico, sino también sobre la necesidad de enfrentar y resolver adecuadamente los problemas que estas deficiencias generan en la actualidad, acotando las contingencias legales a que se puede ver enfrentado un proyecto inmobiliario, desde su origen, con la conformación de equipos multidisciplinarios expertos para desarrollarlo, que incluyan la especialidad legal en su composición.