Facultad del Conservador de Bienes Raíces

La lectura atenta del artículo 13 del Reglamento, permite distinguir dos grupos de situaciones, que facultan al Conservador para rechazar un título:

1.Infracciones formales u objetivas

La disposición señala sólo a vía de ejemplo, por lo que pueden, indudablemente, existir otras de naturaleza similar que obsten a la inscripción del título. Veamos cuáles son estos casos textualmente señalados:

1.a) Si no es auténtica la copia que se le presenta al Conservador para su inscripción. Sólo son auténticas las copias de escrituras públicas autorizadas por el Notario ante quien se otorgó el acto o contrato, o su reemplazante; las otorgadas por el Archivero Judicial respectivo si ya se incorporó a ese archivo el protocolo correspondiente; y la copia de una sentencia o resolución judicial, extendida por el Secretario del Tribunal, con certificado de ejecutoria[1]. Son igualmente auténticos los instrumentos otorgados en el extranjero, una vez cumplido el trámite de legalización que exige el Código de Procedimiento Civil, o efectuado el trámite de apostilla previsto por la ley[2].

1.b) Si no está en papel competente la copia. Esta exigencia perdió importancia práctica, por las modificaciones introducidas a la Ley de Timbres y Estampillas, que exigía que las escrituras se otorgaran en papel sellado, por el que se debía pagar una contribución.

1.c) Si el inmueble no está situado en el territorio que corresponde al Conservador. Los Conservadores de Bienes Raíces tienen competencia sobre un territorio determinado, por lo que sólo pueden inscribir instrumentos referidos a los bienes raíces comprendidos dentro de su territorio. Adicionalmente, es importante recordar que si la propiedad abarca más de una comuna, quedando bajo la competencia de dos Conservadores distintos, el título debe inscribirse en los registros respectivos de ambos.

1.d) Si la cosa no es inmueble. A este respecto, destacamos una situación que suele presentarse en zonas de grandes predios agrícolas y riqueza maderera. Siendo el bosque de gran valor, a veces superior al del casco, no puede inscribirse su enajenación, si se vende separadamente del fundo. Lo anterior se debe a que los árboles pierden de inmediato su calidad de inmuebles por adherencia que les asigna la ley[3] y adquieren la calidad de bienes muebles, cuando se celebra un contrato que no incluye el dominio de la tierra en la cual están plantados.  Siendo así, su dominio no puede ser objeto de inscripción en el Registro del Conservador, aunque su transferencia se haya celebrado por escritura pública.

1.e) Si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58 del Reglamento. Este aviso se refiere a ciertas publicaciones que el Conservador debe hacer en forma previa, cuando se le requiere la inscripción de una propiedad que no ha sido antes inscrita[4]. A este respecto, la ley[5] estableció otra exigencia o trámite previo a cargo del Conservador: debe pedirse un informe a la Oficina de Bienes Nacionales respectiva, para que, en el plazo de 30 días, se pronuncie acerca de si la propiedad que se pretende inscribir es o no de domino del Fisco. Si el informe no es evacuado dentro de dicho plazo, el Conservador puede efectuar los trámites de publicidad señalados por la ley, y luego inscribir el inmueble respectivo.

1.f) Si el título no contiene las designaciones legales para la inscripción. Las menciones que debe incorporar la inscripción están claramente señaladas en el Reglamento[6]. En consecuencia, la materia no presenta mayores dificultades de interpretación y, en la práctica, cuando se presentan estas omisiones, y se rechaza el título, el Notario y el abogado redactor corrigen el defecto o la omisión señalada por el Conservador mediante una breve escritura de complemento.

2.Vicio de nulidad absoluta, que aparezca de manifiesto en el título.

La oración final del artículo 13 del Reglamento contiene, sin duda, la labor más importante para el Conservador de Bienes Raíces, la que, en la práctica, ha suscitado mayores problemas y controversias, cuando se le ha atribuido responsabilidad por daños y perjuicios experimentados por alguna parte.

La aludida disposición autoriza al Conservador para rechazar una inscripción si es visible en el título un vicio o defecto que lo anule absolutamente.

En relación con esta atribución del Conservador es conveniente tener presente lo siguiente:

2.a) En primer lugar, en nuestra legislación, la regla general es que las omisiones o vicios producen sólo nulidad relativa[7], que es siempre saneable por el transcurso del tiempo y por la confirmación o ratificación del acto nulo, efectuada por la persona en cuyo beneficio la ley ha establecido la nulidad. De ello se concluye que:

(i) en los casos de vicios de nulidad relativa, el Conservador no debiera rechazar la inscripción, sino que instar a la superación del obstáculo, como por por ejemplo, cuando una persona comparece en representación de otra, sin que se aluda a poder alguno de representación en la escritura pública; y,

(ii) el Conservador sólo puede rechazar la inscripción cuando se trate de un vicio de nulidad absoluta, tales como falta de un elemento esencial del contrato, tal como la ausencia de precio o de individualización correcta de la cosa en una compraventa.

2.b) En segundo lugar, para que el Conservador pueda rechazar una inscripción, se debe tratar de un vicio o defecto de nulidad absoluta que debe ser visible, es decir, debe ser patente en la escritura pública cuyo extracto se pide se inscriba, sin que sea exigible al Conservador atender a otras consideraciones ajenas a dicho título.

3. Otros vicios, omisiones o defectos que impiden al Conservador inscribir un título.

Sólo para intentar agotar este estudio, terminaremos expresando que, además del artículo 13 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, existen también otros textos legales, que imponen al Conservador la prohibición de inscribir diversos actos o contratos en sus Registros. Algunos de los casos más conocidos son:

3.a) Inscripción de inmuebles y derechos reales a nombre de nacionales de países limítrofes a Chile. En nuestro país está prohibido adquirir el dominio y otros derechos reales, en las zonas declaradas fronterizas por el Ministerio de Relaciones Exteriores, a los “nacionales” de países limítrofes en donde existan prohibiciones, restricciones o limitaciones similares para los chilenos”. Igual prohibición rige para las sociedades o personas jurídicas con sede en el país limítrofe, o cuyo capital pertenezca en un 20% o más, a nacionales del mismo país, etc[8].

La misma ley hace responsables por el incumplimiento de estas normas a los Notarios y Conservadores, a quienes, si inscriben, se les aplicará las penas establecidas en la ley[9], junto con la pérdida del cargo en caso de reincidencia.

3.b) Inscripción de arrendamiento, mediería o aparcería de predios rústicos, celebrado con personas naturales o jurídicas extranjeras, en las zonas fronterizas[10].

3.c) Inscripción de un predio rural, cuya subdivisión abarca una superficie inferior a media hectárea[11].

Finalmente, conviene tener en consideración que la negativa del Conservador a efectuar una inscripción en sus registros es siempre revisable por la justicia, vía el recurso de reclamación previsto en el aludido Reglamento[12].

[1] Código Orgánico de Tribunales de Chile, artículos 401 Nº 8, 422 y 427; Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, artículo 57, 62 y 63.
[2] Ley N° 20.711, de 2 de enero de 2014, que implementa la Convención de La Haya, que suprime la exigencia de legalización de documentos públicos extranjeros (Convención de la Apostilla), adoptada el 5 de octubre de 1961 en La Haya, Países Bajos.
[3] Código Civil, artículo 568.
[4] Código Civil, artículo 693.
[5] Decreto Ley N°1939, de 10 de noviembre de 1977.
[6] Reglamento Del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, artículo 78 referido a las inscripciones de títulos de propiedad y derechos reales; artículo 79 relativo a la inscripción de testamentos; y, artículo 81 referido a la inscripción de hipotecas.
[7] Código Civil, artículo 1682.
[8] Arts. 7, 8 y 9 del D.L. 1939, de 1977 sustituidos por la Ley 18.255, de 9 de noviembre de 1983.
[9] Código Orgánico de Tribunales, artículo 441 y Código Penal, artículo 193.
[10] Decreto Ley N° 993, de 1975, artículo 3º.
[11] Decreto Ley N°3.516, de 1980, artículo 1.
[12] Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, artículo 18.