Constructoras e Inmobiliarias: Las reparaciones y su impacto en los plazos de Prescripción

Los hechos del caso

El 31 de mayo de 2012 la Comunidad de un edificio entabló demanda de responsabilidad civil en contra de una empresa constructora y de una inmobiliaria, por los daños y perjuicios que le ocasionaron las fallas, defectos y vicios que presentaba el inmueble.

Sustentó su acción en el hecho que, después de la entrega, se empezaron a manifestar una serie de defectos constructivos en el edificio, que se fueron incrementando con el tiempo.

Por ejemplo, el año 2007 se cayó una viga de coronación, que fue reparada por la empresa constructora. Y el año 2009 se produjo el desprendimiento y caída de varios enchapes cerámicos debido a las sopladuras existentes.

En atención al estado del inmueble, el 18 de agosto de 2009 la Comunidad del Edificio contactó a la Inmobiliaria para que respondiera por los daños del inmueble. Tras numerosas insistencias y la alegación por parte de la empresa que había expirado la garantía legal, consiguió que ella se hiciera cargo de las reparaciones de las sopladuras.

El 5 de enero de 2010 las partes celebraron una Transacción y Finiquito, en el que la Inmobiliaria se comprometió a hacer la revisión y retiro de los enchapes soplados y a pagar una suma de dinero a la Comunidad, quien a su vez acordó destinar dicha a suma al pago de las reparaciones que efectuaría la empresa constructora.

Si bien la Constructora hizo algunos trabajos, a juicio de la demandante ellos no solucionaron el problema de manera satisfactoria y tuvo que encargar nuevas reparaciones a otra empresa.

Los pronunciamientos judiciales

El tribunal de primera instancia (24° Juzgado Civil de Santiago) acogió las excepciones de prescripción interpuestas por las demandadas, en atención a que a la fecha del Finiquito habían transcurrido cinco años desde la fecha de recepción definitiva, cumpliéndose con ello el plazo de prescripción contemplado en el artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcción vigente a esa época [1]. 

Y señaló “Que, para que hubiese operado suspensión natural del plazo de prescripción alegada por la demandante, menester es que se hubiesen realizado por el Constructor o Dueño de la obra trabajos de reparación derivados de fallas, defectos, vicios y/o desperfectos en la construcción, dentro del término señalado de 5 años, contados desde la recepción definitiva de la obra” [2] (énfasis agregado). 

La Corte de Apelaciones de Santiago confirmó la sentencia de primera instancia, rechazando los recursos de casación en la forma y de apelación interpuestos por la Comunidad demandante, por considerar insuficientes los argumentos esgrimidos para desvirtuar las conclusiones a las que arribó el 24° Juzgado Civil de Santiago. 

Por su parte, la Corte Suprema, conociendo un recurso de casación en la forma, invalidó de oficio la sentencia de la Corte de Apelaciones por estimar que realizó una ponderación incompleta de la prueba, al no considerar en el análisis una serie de antecedentes que permitían dar por acreditado que, antes de la firma del Finiquito, se realizaron reparaciones en distintos sectores del edificio; procediendo a dictar una sentencia de reemplazo en la que rechazó las excepciones de prescripción y acogió la demanda principal, condenando a las demandadas a pagar una parte del monto reclamado. A su juicio, el Finiquito celebrado por las partes solo alcanzó la responsabilidad de la Inmobiliaria y de la Constructora por la revisión de las sopladuras y no su responsabilidad por la existencia de los otros defectos del edificio, que se manifestaron antes de transcurrir los 5 años desde la recepción definitiva.

Consideraciones relevantes de la Corte Suprema

En su fallo la Corte Suprema analiza la prescripción y la interrupción natural de ella. Citando a René Abeliuk señala que “La interrupción natural es, en consecuencia, todo acto del deudor que importe un reconocimiento de la deuda, ya sea que lo diga así formalmente, o se deduzca de actuaciones suyas, como efectuar abonos, solicitar prórrogas, o rebajas, otorgar nuevas garantías, constituirlas si la obligación no las tenía, etc.” [3].

Agrega que “De los antecedentes […] surgen elementos con los caracteres de gravedad y suficiencia que permiten establecer fundadamente que  el edificio […] presentó problemas y defectos en su fachada, desde el año 2006, respecto de los cuales las demandadas tuvieron conocimiento, haciéndose cargo de su costo y/o reparación, dentro del término de cinco años, contados desde la recepción de la obra, lo que supone un reconocimiento de la obligación que les asistía respecto de los daños que afectaron a la construcción. […] De este modo, la conducta y actos tanto de la Inmobiliaria […] como de la Constructora […] constituyen hechos de interrupción natural de la prescripción, pues importan el reconocimiento que tal construcción fue afectada por daños que a ellas correspondía corregir” (énfasis agregado). 

Posibles implicancias o repercusiones de las reparaciones

Como se puede apreciar, tanto el tribunal de primera instancia, como la Corte de Apelaciones y la Corte Suprema sostienen que el hecho que una Constructora o una Inmobiliaria, en su calidad de propietaria primera vendedora, asuma los costos de las reparaciones, importa un reconocimiento de su responsabilidad por los defectos o fallas que presente una determinada construcción, lo que conlleva la interrupción de los plazos de prescripción de las acciones que procedan en su contra, de conformidad a la ley. 

En otras palabras, a juicio de nuestros tribunales los plazos de prescripción en contra de la Constructora y/o de la Inmobiliaria empiezan a correr de nuevo, desde cero, desde la fecha en que ella asume los costos de reparar los daños derivados de fallas o defectos que afecten la estructura soportante de un inmueble, o de defectos en los elementos constructivos, o en sus terminaciones o acabados, o de otro tipo de defecto, si aquello ocurre después de la recepción definitiva o de la inscripción del inmueble en el Conservador de Bienes Raíces y antes que transcurran 10 ó 5 ó 3 años desde tal fecha[1]; cuestión que en la práctica podría “eternizar” la responsabilidad de las personas antes señaladas.

Frente a esta interpretación, las constructoras e inmobiliarias podrían tornarse renuentes a hacerse cargo de las reparaciones que le sean solicitadas.

Esto podría resultar perjudicial para las personas que adquieran inmuebles nuevos, ya que, en el evento en que detecten fallas o defectos no sustanciales o menores que requieran reparación, lo más probable es que se vean forzadas a asumir aquélla, frente a la negativa de la constructora y la inmobiliaria de responder por aquellos y los costos y demora de iniciar un proceso judicial en contra de ellas.

Lo anterior hace necesario encontrar un punto de equilibrio para que la interpretación de nuestros tribunales no merme la relación entre las constructoras e inmobiliarias y los propietarios de los inmuebles.