Últimas Modificaciones a la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria

A continuación se expondrán brevemente las principales modificaciones introducidas a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria con motivo de la entrada en vigencia de las Leyes N° 20.741 y N° 20.808, del año 2014 y 2015, respectivamente.

I.-Modificaciones introducidas a la Ley N° 19.537 con motivo de la Ley N° 20.741.

La Ley N° 20.741, la cual entró en vigencia a contar del día 01 de abril del año pasado, introdujo diversas modificaciones a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, entre las cuales cabe destacar las siguientes: 

1. Interpretación de la Ley N° 19.537. Instrucciones del Ministerio de Vivienda y Urbanización (MINVU) a través de la División de Desarrollo Urbano (DDU).

                A través de esta modificación se consagra legalmente la facultad de carácter específico del MINVU relativa a la interpretación de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria y su Reglamento. Esta facultad se ejercerá a través de la División de Desarrollo Urbano, mediante la dictación de circulares, las cuales podrían abarcar los siguientes aspectos:

• Proyectos de construcción.
• Autorizaciones Municipales.
• Obras de condominios.

2. El nuevo inciso 4° del artículo 3° de la Ley N° 19.537, constituye una de las novedades más relevantes de la Ley N° 20.741. A través de esta norma se establece legalmente la posibilidad de generar sectores independientes dentro de un mismo condominio.

Si bien en la práctica ya se realizaba la separación de proyectos inmobiliarios en sectores predeterminados, era un asunto que conllevaba distintas interpretaciones y dificultades al momento de efectuar modificaciones a etapas futuras del respectivo proyecto.

En virtud de esta modificación, queda claramente definido que la generación de distintos sectores dentro de un proyecto inmobiliario se debe realizar a través del Reglamento de Copropiedad, pudiendo en este último establecerse los derechos de las unidades sobre los bienes comunes del respectivo sector, separadamente de los derechos de las unidades sobre los bienes comunes en todo el condominio. En consecuencia, podemos concluir que a través de esta modificación, se consagra legalmente aquello que se conoce como “encapsulamiento”.[1] 

3. La Ley N° 20.741, establece que la decisión sobre determinadas materias ya no deberá ser sometida a Asamblea Extraordinaria de Copropietarios, toda vez que se cumpla con los siguientes requisitos: (i) que el reglamento de copropiedad establezca normas que las regulen y (ii) se trate de obras que no involucren modificaciones en los derechos del condominio.

Para precisar, señalamos que las materias que ya no serán objeto de decisión de la Asamblea Extraordinaria de Copropietarios, cumpliendo los requisitos [2]ya señalados, son aquellas que se encuentran en los números 10, 11, 12 y 13 del artículo 17 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, estas son:

-  Cambio de destino de las unidades del condominio.

-  Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios, u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.

- Obras de alteración o ampliaciones del condominio o sus unidades.

- Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos   bienes,   incluso   de   aquellos   asignados   en   uso   y   goce   exclusivo. 

4. Se permite emplazar en un mismo terreno Condominios Tipo A y Tipo B.

A partir de la entrada en vigencia de la Ley N° 20.741, se deroga la prohibición de emplazar condominios Tipo A Y Tipo B[3]dentro de un mismo terreno.

Esto último va en sintonía con la realidad actual de múltiples proyectos inmobiliarios, que se desarrollan en varias etapas. 

5. Se elimina el quórum “unanimidad” dentro de la Ley N° 19.537.

A partir de esta modificación a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, se eliminó el único quórum de unanimidad que esta última establecía. Dicho quórum se exigía para la Asamblea de Copropietarios que tuviera por objeto la modificación de derechos en el condominio, tanto como para constituir la asamblea, como para adoptar el acuerdo.

Como consecuencia de la modificación, el quórum exigido para llevar a cabo la referida Asamblea, es de una asistencia del 90% de los derechos en el condominio y el voto favorable de los asistentes que representen, a lo menos, el 85% de los derechos en el condominio. 

Análisis de los principales aspectos de la Ley N° 20.808, sobre la libertad de elección del proveedor para servicios de telecomunicaciones.

La última modificación introducida a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, la encontramos en la Ley N° 20.808, la cual entró en vigencia el día 28 de enero de 2015. Esta última trata principalmente sobre la libertad para la elección del proveedor de servicios de telecomunicaciones.

Cabe señalar que esta Ley además de modificar la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, introduce cambios en la Ley N° 18.168, General de Telecomunicaciones.

Entrando en materia, podemos señalar que la Ley N° 20.808, establece como principio básico la libre elección por cada unidad (titular o copropietario) en la contratación y recepción de los servicios de telecomunicaciones.

Entre los principales aspectos que trae por esta Ley, podemos mencionar los siguientes:

1. Se establece el principio de la “libre elección”, tanto en favor de propietarios como de arrendatarios.
2. El principio señalado en el punto anterior, aplicará para todo tipo de proyectos, tanto loteos como edificaciones.
3. Se establece que los desarrollos inmobiliarios deberán disponer de instalaciones suficientes para contar con diversos operadores de servicios de telecomunicaciones, que puedan ofrecer sus servicios en condiciones “competitivas”.
4. Los acuerdos de exclusividad, o aquellos que impidan el acceso de empresas de telecomunicaciones al respectivo condominio, serán inoponibles a los usuarios.
5. Se establece que los titulares de proyectos inmobiliarios deberán ingresarlos en un registro público electrónico, implementado y gestionado por la Subsecretaría de Telecomunicaciones.

Esto último tiene por objeto que los prestadores de servicios, tengan la información necesaria para ofrecer sus productos a los usuarios del respectivo condominio.

6. La inscripción en el registro señalado en el punto anterior, será requisito para la Recepción Definitiva del respectivo proyecto inmobiliario.
7. Por último, se establece la obligación de cerciorarse de que la infraestructura de soporte de redes de telecomunicaciones no sea intervenida por terceros con el objeto o efecto de impedir el ingreso de distintos operadores de telecomunicaciones. Dicha obligación se establece para los administradores del condominio o el titular del proyecto inmobiliario, por el período de tiempo que lo administre.
8. Respecto a los edificios ya existentes, se establece que cualquier propietario del condominio, podrá requerir al administrador la ejecución de obras que tengan por objeto garantizar la elección de, a lo menos, dos proveedores de servicios de telecomunicaciones.

[1] El “encapsulamiento” consiste en establecer los derechos de cada unidad sobre los bienes comunes del respectivo sector separadamente de los derechos de cada unidad sobre los bienes comunes de la totalidad del condominio.

[2] Los requisitos señalados son: (i) que el reglamento de copropiedad establezca normas que las regulen y (ii) se trate de obras que no involucren modificaciones en los derechos del condominio.

[3]Condominio Tipo A: Son aquellas construcciones, divididas en unidades, emplazadas en un terreno de dominio común. Condominio Tipo B: Son aquellos predios, con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, en el interior de cuyos deslindes existen simultáneamente sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada propietario y terrenos de dominio común de todos ellos.